Gastos de comprar una vivienda
Calcula los impuestos de tu comunidad, la notaría y el registro con su arancel oficial y cuánto tienes que tener ahorrado, además de la entrada, para comprar una vivienda nueva o de segunda mano.
Qué impuestos se pagan
- Vivienda usada: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad: del 6 % de Madrid al 10-13 % de Cataluña en 2026. Algunas lo cobran por tramos (cada tipo sobre su parte del precio) y Asturias aplica el tipo que toca al precio total a todo el valor.
- Vivienda nueva: IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad. En Canarias, IGIC del 7 % en vez de IVA (0 %, 3 % o 5 % en algunos casos).
Notaría y registro
Tienen arancel oficial: una escala por el valor de la escritura (Real Decretos 1426 y 1427 de 1989), con una rebaja del 5 % que se aplica siempre, más IVA. Para 200.000 € salen 340,51 € de notaría y 176,90 € de registro antes de IVA. A la notaría hay que sumar folios y copias, que dependen de lo larga que sea la escritura: la calculadora pone 150 € como estimación.
La hipoteca: qué paga el banco
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría y el registro de la escritura del préstamo y la gestoría, y desde noviembre de 2018 también el impuesto de la hipoteca (AJD). Tú pagas la tasación y las copias que pidas.
Ejemplo: un piso usado de 200.000 € en Madrid
- ITP del 6 %: 12.000 €.
- Notaría: (340,51 + 150) × 1,21 = 594 €. Registro: 176,90 × 1,21 = 214 €.
- Gestoría 300 € y tasación 400 €: 13.508 € de gastos.
- Con una hipoteca de 160.000 €, hay que tener ahorrados 40.000 € de entrada más los gastos: 53.508 €, el 27 % del precio.
- Si fuese nuevo y en Andalucía: 20.000 € de IVA y 2.400 € de AJD, 23.908 € de gastos.
Errores típicos
- Pensar que la hipoteca cubre los gastos: los impuestos y la notaría se pagan al firmar, y salen de tus ahorros.
- Aplicar el tipo más alto a todo el precio en las comunidades que van por tramos (o al revés en Asturias, que aplica un solo tipo a todo).
- Olvidar el IVA de los honorarios de notaría y registro.
- Dar por hecho un tipo reducido: tienen requisitos de edad, renta o precio.
El AJD de la vivienda nueva se calcula aquí sobre el precio sin IVA; la ley habla del «valor declarado» y no aclara si incluye el IVA. Si lo incluyera, en el ejemplo andaluz serían 2.640 € en vez de 2.400.
Datos que usamos y de dónde salen
| Concepto | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Tipos generales del ITP y del AJD por comunidad | Madrid 6 % y 0,75 %; Andalucía 7 % y 1,2 %; Cataluña 10-13 % y 1,5 %; Comunitat Valenciana 9 % y 1,4 % desde el 1/06/2026… | Ministerio de Hacienda, «Tributación autonómica. Medidas 2026» (23/09/2026) |
| Cataluña, tramos | 10 % hasta 600.000 €; 11 % hasta 900.000; 12 % hasta 1.500.000; 13 % el resto | Agència Tributària de Catalunya |
| Aragón, tramos | 8 % hasta 400.000 €; 8,5 % hasta 450.000; 9 % hasta 500.000; 9,5 % hasta 750.000; 10 % el resto | Gobierno de Aragón |
| Asturias, sobre el valor íntegro | 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000; 10 % más (todo el valor al mismo tipo) | Decreto Legislativo 2/2014, art. 26 (BOE) |
| Baleares, tramos | 8 % hasta 400.000 €; 9 % hasta 600.000; 10 % hasta 1.000.000; 12 % hasta 2.000.000; 13 % el resto | Decreto Legislativo 1/2014, art. 10 (BOE) |
| Castilla y León, tramos | 8 % hasta 250.000 € y 10 % el resto | Junta de Castilla y León, tributos |
| Extremadura, tramos | 8 % hasta 360.000 €; 10 % hasta 600.000; 11 % el resto | Decreto Legislativo 1/2018, art. 36 (BOE) |
| Navarra | ITP del 6 %; AJD del 0,5 % | Decreto Foral Legislativo 129/1999 (BOE) |
| País Vasco | Vivienda al 4 % (2,5 % con condiciones); inmuebles en general al 7 % | Diputación Foral de Gipuzkoa |
| Ceuta y Melilla | ITP del 6 % con una bonificación del 50 % de la cuota (3 % efectivo) | Agencia Tributaria |
| IGIC de la vivienda nueva en Canarias | 7 % general; 0 % en VPO; 3 % y 5 % con requisitos | Ley canaria 4/2012, arts. 51 y 58 (BOE) |
| IVA de la vivienda nueva | 10 %; 4 % en vivienda protegida de régimen especial | Ley 37/1992, art. 91 (BOE) |
| Arancel de los notarios | Escala por el valor del documento, con una rebaja del 5 % | Real Decreto 1426/1989 (BOE) |
| Arancel de los registradores | Escala por el valor, con un máximo de 2.181,67 € y una rebaja del 5 % | Real Decreto 1427/1989 (BOE) |
| Gastos de la hipoteca | El banco paga notaría, registro y gestoría del préstamo; el cliente, la tasación y sus copias | Ley 5/2019, art. 14 (BOE) |
| Impuesto de la hipoteca | Lo paga el banco desde el Real Decreto-ley 17/2018 | Banco de España, portal del cliente |
| Gestoría y tasación | Gestoría unos 300 €; tasación de 250 a 600 € | Rastreator (guía, 2025) |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ITP se paga en Madrid por un piso de segunda mano?
El 6 % del precio en 2026 (Ministerio de Hacienda): 12.000 € por un piso de 200.000 €. Puede haber tipos reducidos para familias numerosas u otros casos; la calculadora usa el general.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?
IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) más AJD, que depende de la comunidad: 0,75 % en Madrid y Canarias, 1,2 % en Andalucía y Asturias, 1,4 % en la Comunitat Valenciana y 1,5 % en Cataluña, entre otras. En Canarias se paga IGIC (7 % en general) en vez de IVA.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
La notaría y el registro de la escritura del préstamo y la gestoría (Ley 5/2019), y el impuesto de la hipoteca desde el Real Decreto-ley 17/2018. Tú pagas la tasación y las copias que pidas.
¿Cuánto cuesta la notaría de una compraventa de 200.000 €?
El arancel oficial da 340,51 € con la rebaja del 5 % que se aplica siempre (Real Decreto 1426/1989). Con folios y copias, que dependen de la escritura, y el IVA del 21 %, unos 600 €.
¿Cuánto cuesta el registro de la propiedad?
Para 200.000 €, el arancel da 176,90 € con la rebaja del 5 % (Real Decreto 1427/1989); con IVA, unos 214 €. El máximo del arancel es de 2.181,67 €.
¿Cuánto hay que tener ahorrado además de la entrada?
En el ejemplo de un piso usado de 200.000 € en Madrid, unos 13.500 € de gastos: con una hipoteca de 160.000 €, 53.508 € ahorrados en total, el 27 % del precio. Si fuera nuevo y en Andalucía, los gastos subirían a unos 23.900 €.
Revisado el 14 de octubre de 2026.